Pet pogostih napak, ki jih delajo novinci pri nakupu nepremičnin v Franciji

Selitev v Francija in nakup doma tam so sanje, ki jih vsako leto delijo tisoči ljudi. Valovita podeželje, očarljive vasi in živahno mestno življenje uvrščajo Francijo med najbolj privlačne nepremičninske trge v Evropi. Vendar pa Francozi nepremičnine Postopek se precej razlikuje od tistega, česar so kupci morda vajeni v Združenem kraljestvu, ZDA ali drugih državah. Brez ustrezne priprave se lahko novinci soočijo z nepričakovanimi stroški, pravnimi težavami in obžalovanja vrednimi odločitvami.

Dobite 50 % CENEJE!

Naročite se na naše novice in uživajte 50% popust na vse pakete oglasov, brez obveznosti!

Hvala za tvoje zanimanje!

Nekatera polja manjkajo ali so napačna!

Email naslov

V nedavnem članku, ki ga je objavil PovezavaV , znani angleško govoreči publikaciji, ki pokriva življenje v Franciji, je izkušeni nepremičninski posrednik delil pet najpogostejših napak, ki jih prišleki delajo pri nakupu nepremičnin v državi. Spoznanja izvirajo iz dolgoletnih izkušenj iz prve roke, s katerimi je pomagal mednarodnim kupcem pri krmarjenju po francoskem sistemu. Ta članek razčlenjuje te pasti in ponuja praktične nasvete, da se jim lahko izognete.

Zakaj je lahko nakup nepremičnine v Franciji narobe

Eden največjih razlogov, zakaj gre pri nakupih nepremičnin v Franciji narobe, je, da kupci domnevajo, da postopek poteka enako kot doma. V resnici ima francoski sistem svoj edinstven pravni okvir, roke in strokovne vloge. Na primer, notar v Franciji igra veliko osrednjo vlogo kot odvetniki v mnogih drugih državah. Notar je javni uslužbenec, odgovoren za zagotavljanje zakonitosti transakcije, njegove honorarje pa določa država. Mnogi prišleki ne razumejo te razlike in bodisi poskušajo notarja obiti bodisi ne cenijo teže njegove vloge.

Drug pogost razlog, zakaj gre vse narobe, je, da se kupci zaljubijo v nepremičnino in hitijo s postopkom, ne da bi opravili ustrezno skrbnost. Francija je država, kjer je čar lahko varljiv. Čudovita kamnita kmečka hiša v Provansi ali lesena koča v Normandiji sta morda videti popolni, a pod površjem se lahko skrivajo resne strukturne težave, zastareli električni sistemi ali težave z odvodnjavanjem in greznicami. Po mnenju Uradna spletna stran francoske javne službeProdajalci so zakonsko dolžni predložiti vrsto diagnostičnih poročil, vendar kupci teh pogosto ne preberejo natančno ali ne razumejo njihovih posledic.

Preskakovanje drobnega tiska v francoskih pogodbah

Postopek nakupa nepremičnine v Franciji vključuje več ključnih pravnih dokumentov, novinci pa pogosto naredijo napako, da ne preberejo ali ne razumejo drobnega tiska. Prvi pomemben dokument je kompromis, ki je predhodna prodajna pogodba. Ko obe stranki podpišeta ta dokument, ima kupec običajno 10-dnevno obdobje za razmislek, v katerem lahko odstopi od pogodbe brez kazni. Po izteku tega obdobja lahko odstop od posla pomeni izgubo pologa, ki običajno znaša približno 10 % kupnine.

Mnogi mednarodni kupci podpišejo prodajno pogodbo, ne da bi v celoti razumeli odložne klavzule, ki so pogojne klavzule, vgrajene v pogodbo. Te klavzule vas lahko zaščitijo, če je vaša vloga za hipoteko zavrnjena ali če nepremičnina ne izpolnjuje določenih gradbenih zahtev. Če te podrobnosti preskočite ali ne vztrajate pri pravih pogojih, se lahko znajdete v finančnih težavah. Nepremičninski posrednik, s katerim je opravil intervju za The Connexion, je poudaril, da najem dvojezičnega pravnega svetovalca ali prevajalca v tej fazi ni nepotreben strošek, temveč bistveno varovalo. Ne zanašajte se izključno na prevod nepremičninskega posrednika, saj ima nepremičninski posrednik osebni interes, da se prodaja izvede.

Ključni dokumenti, ki jih morate skrbno pregledati, vključujejo:

• Prodajna pogodba (predhodna pogodba)
• Kupoprodajna pogodba (končna kupoprodajna pogodba)
• Diagnostična poročila (energetska učinkovitost, azbest, svinec, termiti itd.)
• Katastrski načrt (načrt zemljiške knjige)
• Predpisi za etažna stanovanja (pravila o solastništvu, če je primerno)

Napake pri proračunu, ki zvabijo nove kupce

Podcenjevanje skupnih stroškov nakupa nepremičnine v Franciji je morda najpogostejša napaka med prišleki. Nakupna cena je le izhodišče. Poleg tega morajo kupci upoštevati notarske stroške, ki se običajno gibljejo od 7 % do 8 % nakupne cene za starejše nepremičnine in približno 2 % do 3 % za novogradnje. Potem so tu še provizije nepremičninske agencije, ki so v Franciji običajno vključene v oglaševano ceno, vendar ne vedno. Ključnega pomena je pojasniti, ali je navedena cena FAI (frais d'agence inclusive, kar pomeni, da so vključene provizije agencije) ali net vendeur (cena, ki jo prejme prodajalec, z dodanimi provizijami).

Poleg transakcijskih stroškov mnogi kupci ne upoštevajo stroškov prenove in vzdrževanja. Glede na podatke iz INSEEPo podatkih francoskega nacionalnega statističnega urada precejšen delež nepremičnin, prodanih na podeželju Francije, zahteva določeno stopnjo prenove. Ogrevalni sistemi, streha, zamenjava oken in posodobitev električnih inštalacij v skladu s trenutnimi standardi lahko k vaši skupni naložbi dodajo več deset tisoč evrov. Tukaj je kratka primerjava tipičnih stroškov:

Načrtovanje teh stroškov vnaprej lahko pomeni razliko med gladkim prehodom in finančno nočno moro.

Kako se izogniti dragim presenečenjem po nakupu

Nepremičninski posrednik, o katerem je govoril članek v časopisu The Connexion, je poudaril, da so največja presenečenja po nakupu pogosto povezana z lokalnimi predpisi in obveznostmi skupnosti, ki jih kupci pred podpisom niso poznali. Če na primer kupite nepremičnino v solastništvu (shema solastništva, podobna združenju lastnikov stanovanj), boste morda odgovorni za skupne stroške vzdrževanja, ki so lahko precejšnji. Prav tako se lahko zgodi, da bodo na zboru solastnikov odobrena večja dela, za katera boste morali prispevati. Preden se zavežete k nakupu, vedno zahtevajte zapisnik nedavnih zborov solastnikov.

Drugo področje, kjer novinci ostanejo nepripravljeni, so francoske davčne obveznosti. Lastništvo nepremičnine v Franciji pomeni, da ste zavezani plačilu davka na zemljišča (taxe foncière) in morebiti davka na stanovanje (taxe d'habitation), odvisno od namembnosti nepremičnine. Če nepremičnino oddajate v najem, boste morali ta dohodek tudi prijaviti in se lahko soočite z dodatnimi socialnimi prispevki. Poleg tega zakoni o dedovanju v Franciji sledijo sistemu prisilnega dedovanja, kar pomeni, da svoje nepremičnine ne morete preprosto zapustiti komur koli želite. Francoska zakonodaja del vaše zapuščine rezervira za vaše otroke, kar lahko povzroči zaplete za mešane družine ali tiste, ki želijo premoženje zapustiti partnerju. Pred nakupom je zelo priporočljivo posvetovati se s strokovnjakom za francosko dedno pravo.

Tukaj so praktični koraki, s katerimi se boste izognili presenečenjem po nakupu:

1. Pridobite popolno gradbeno raziskavo poleg obvezne diagnostike.
2. Najemite dvojezičnega notarja ali pravnega svetovalca pojasniti vse dokumente.
3. Zahtevajte zapisnik sestanka solastnikov vsaj v zadnjih treh letih.
4. Razumevanje vaših davčnih obveznosti v Franciji pred zaključkom prodaje.
5. Posvetujte se s strokovnjakom za dedno pravo, še posebej, če imate otroke iz prejšnjih razmerij.
6. Večkrat obiščite nepremičnino, ob različnih urah dneva in v različnih letnih časih.
7. Pogovorite se s sosedi spoznati območje, lokalne težave in dinamiko skupnosti.

V kratkem

Nakup nepremičnine v Franciji je lahko ena najbolj zadovoljujočih odločitev, ki jih boste kdaj sprejeli, vendar le, če se vanjo podate z odprtimi očmi. Pet pogostih napak, ki jih je nepremičninski posrednik izpostavil v članku The Connexion, ima skupno nit: pomanjkanje priprave. Naj gre za preskakovanje drobnega tiska v pogodbah, podcenjevanje stroškov ali nerazumevanje lokalnih predpisov in davčnih obveznosti, se je tem napakam mogoče v celoti izogniti s pravim vodstvom.

Vzemite si čas, opravite raziskavo in se obkrožite s kvalificiranimi strokovnjaki, ki razumejo tako francoski sistem kot vaše specifične potrebe kot mednarodnega kupca. Dvojezični notar, neodvisni geodet in davčni svetovalec niso luksuz. So nuja. Francija ponuja neverjetno kakovost življenja in nepremičninski trg, poln priložnosti, vendar je spoštovanje postopka ključ do uresničitve vaših sanj o domu in ne do dragega obžalovanja.

FAQ

Ali potrebujem notarja za nakup nepremičnine v Franciji?
Da, notar je zakonsko dolžan nadzorovati in dokončati vse nepremičninske transakcije v Franciji. Njegova vloga je zagotoviti, da je prodaja zakonita in da so vsi davki in pristojbine pravilno obravnavani.

Kakšno je obdobje premisleka pri nakupu nepremičnine v Franciji?
Po podpisu prodajne pogodbe imajo kupci 10-dnevno obdobje za razmislek, v katerem lahko odstopijo od prodaje brez kakršnih koli finančnih kazni.

Koliko naj v proračunu predvidem poleg nakupne cene?
V proračunu morate predvideti dodatnih 10 % do 15 % kupnine za kritje notarskih stroškov, morebitnih agencijskih stroškov in takojšnjih stroškov vzdrževanja ali prenove.

Ali lahko svojo francosko nepremičnino prepustim komurkoli, ki ga izberem?
Ne povsem. Francija ima zakone o dedovanju, ki del premoženja rezervirajo za vaše otroke. Pomembno se je posvetovati s strokovnjakom za dedno pravo, da bi razumeli, kako to vpliva na vaše načrte.

Ali so davki na nepremičnine v Franciji visoki?
Davek na nepremičnine se precej razlikuje glede na občino in velikost nepremičnine. Taxe foncière je glavni letni davek na nepremičnine in lahko znaša od nekaj sto do nekaj tisoč evrov.